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盖昭华的博客

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盖昭华,女,山东人。山东师范大学历史系学士。法兰克福大学考古专业硕士。本博客所有文章,图片版权归原作者盖昭华所有,保留全部权利。谢绝任何形式的未授权转载,摘编,以及图片引用。多谢各媒体支持,欢迎认真合作。 约稿联系信箱: liupeng_0_0_0@sina.com。 另本博客不做免费广告,未经允许的广告留言一旦发现马上删除。

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房价的问题  

2017-08-28 01:18:16|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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我回德国后,屡次想写国内的房价问题,但总是犹豫不决,写写停停。国内各种论断多如牛毛,彼此相反的论点也让你看的都好像有道理。我去年刚刚在德国买了处公寓,而在国内,由于爹妈所住楼房老旧不堪又是六楼无电梯,他们岁数越来越大,一直想换处房子,我今年夏天回国就帮着看,下面是写写我在国内买房的一些体会。
先把结论说出来吧,如果中国现存的土地供给体质不改变,房价会一直上升,当然这样的奇葩体制能维持多久不知道。下面谈谈这个结论是怎么来的。
我是五月份回国帮爹妈看房子。他们都六十多了,腿脚越来越不灵便,就想换个带电梯的楼房。然而我那段时间在济南找来找去,却很难找到合适的房子。一个是新楼盘非常之少,济南西客站建了那么多楼房,还是价格洼地,但一问全部卖空了。当然西部,北部有卖二手新房的,价格从前年或去年购买时的七千多,九千多,一下上涨到一万三,一万五。上涨幅度之快,之大让人难以忍受。要知道这两年工资可没长多少。
我和爹妈在周末时去济南南部的仲宫走亲戚。亲戚的一处院落修的相当别致且闲着,听说我们要买房,就说此处院落八十万卖给我们。但这种农村宅基地的房屋,城市人根本无权利购买,签的合同无效,就算是亲戚,最后翻脸不认账也肯定不行啊。与之类似的,是城市里面的,归村集体所有的小产权房。根据国家法律,城市人都不能买,虽然众多城市老百姓都在购买小产权,但国家咬死不承认。
大家知道,中国的土地所有制分全民和集体两种,城市的土地归全民所有,农村的土地则归当村的全体村民。中国以前的城市才多大?土地资源才多少?更何况不是所有的城市用地都是居住用地。城市扩张中,有的农村变城市,村集体在集体土地上建起高楼,卖给城市人,这就是小产权,按政府的说法,这些都是不合法的。
那么什么样的房子是合法的?就是国家说这块地是居住用地,再通过拍卖让房地产商开发,建起的房屋才是合法。国家每年拍卖有限的土地,老百姓如果不想买之前的老旧房屋,就只有挤破头。而广大城市边缘小产权房(事实现在很多小产权房屋所在地已经相当繁华),更广大地区农村的独门独户的房屋,大家都无权购买,或者说你就算买了,最后打起官司,对你也相当不利。也就是说,并不是中国的土地真的短缺到那个地步,而是政府人为设置的土地短缺,最终导致房价一直降不下来。
下面我说说中国的房产已经背离真实价值到了何种程度。
先说个例子,我大学有个同学现在在北京工作,前段时间生了孩子。中国的传统,孩子都有了,怎么也要有个窝,最后大家七凑八凑了100来万,在房山区买了套80多的房子,总价300万。由于房子太远,她们依然还租住在京城里,每月还完房贷,仅剩1200元维持家用,你想想京城的物价,这日子紧吧到了何种地步。我们聊天,我问他为何要买着房子,她说如果再不买,明年就真买不起了,前几年买房的,现在都发了。这样的言论,我已经听到不止一个人说过,就是现在不买房,就跟不上大部队了,买了房的和没买房的,这几年感觉差距越来越大,不时就能听到某某买了某地的房子,一年赚了多少万,可他实际和我一个单位上班啊,都是那么点工资,这么下去,以后就不是一个阶级了,这样的紧迫性,导致我们已经不再考虑房屋本身的价值到底值多少,就是穷尽家产也要拼命买了,谁都认为不值,但每个人都在玩命买,现在成了这种古怪情况。
大家注意,我们说一样东西有某种价值(我们今天按西方经济学来谈),是看他的效用,房屋的效用在于它能住,附带的效用在于比如周边的环境让你感到愉悦。房屋的真实价值出租后的租金,计算在于租售比,就是你出租出去的费用与房屋价格的比例,在西方,比如德国,如果你租住这个房子15到20年,所交的租金基本就可以买下此房。而在中国很多城市,这样的年数有可能达到百年。 
我再举一例,德国西部人口密度并不比中国中东部小。但德国土地基本是私有化的,无论是城市,郊区,还是农村,都有大量的二手房屋可以购买,我在的法兰克福市中心房屋相当昂贵,很多地方均价在6000欧元(折合五万人民币一平方),但一旦出了市中心,价格就降到4000,3000,2000,甚至1000多一平方。根据城市区间火车的近远,价格依次降低,我所购买的公寓离法兰克福30多公里,120平方(这是套内面积,只有中国等极少数国家把公摊面积加到价格内)12.9万欧元,折合人民币一平方8600元,而且这房子虽是二手,但质量杠杠的,我想在墙上钻眼都要拿电钻钻半天。要知道,德国人工资2000至3000欧居多(一万六至两万四人民币),更不要提环境了,这一点更没有可比性。我写这一段并不是要吹牛×,就是要告诉你中国的房价已经严重背离它实际的价值了。如果不是政府控制土地搞这种饥饿营销,房价不可能这样。
按理说这样的强势政府是很有办法控制和降低房价的,比如大量兴建廉租房。这件事说起来挺搞笑,我是近期才听说中国的经济适用房过五年后可以买卖的。可以买卖的经济适用房不是滋生腐败嘛!如果政府真的考虑弱势群体,就应该大力兴建每户面积不大(低于40平)的廉租房,只租不卖,租房人不能转租。超过三套的家庭,收房产税啊!
下面说说对策。
一个是如果城市郊区农村有亲戚,尽量想法把户口迁农村去,即便是偏远的农村,如果能迁也迁。在网络的时代,城市已经逐步去中心化,位置实际已经越来越不重要。更何况农村的老百姓有地可分,这可是免费的。
另一个是,如果是刚需,就尽快买房。当然我说这话其实有点违心,现在如果再让我重新回到10多年前,再选择一次,是留在国内工作,把出国的钱留下买房?还是出国看那美丽的风景呢?我依然选择出国。但如果你没做好充分的准备,没有破釜沉舟的勇气,那兄弟,还是尽快买房吧。

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